1. 부동산 경매가 뭐에요 ? 뭐지
2. 근데 그걸 왜 배워야 돼요 ? 왜지 ?
3. 그럼 부동산 경매는 어떻게 하는 거에요 - 어떻게 ??
4. 소액,초보가 할 수 있나요 ? - Fact check !
너무 갖고 싶어서 최대한 비싸게 사서 가져가려는 경매 - ex) 미술품,골동품 경매
사긴 사는데 어떻게든 싸게 사려고 하는 경매 - ex) 부동산 경매
경매는 내가 원하는 집이 아닐 수도 낙찰을 못 받을 수도 있다.
- 뭘 사든지 상관 없고 무조건 싸게 사면 됨
- 싸게 사면 뭘 사도 된다
" 안팔리는데요..?? ㅠㅠ"
- 이 경우 싸게 산게 아님 호가를 시세로 본 것
부동산 경매는 경쟁 입찰 !! // 낙찰 받는게 쉽지는 않음
경쟁해서 싸게 낙찰 받으려면 입찰자가 적은 것에 입찰해야 한다.
다른 사람이 입찰을 꺼려할 물건에 입찰해야 한다. 사람들이 꺼려하는 것
ex) 썩은 빌라,외딴 곳에 있는 것,시세가 떨어지는 것
꺼려하는 물건도 자기만의 시세가 있음
- 이러한 것들도 나 자신도 입찰하기가 두려움
무엇이 무서울까 - 4가지가 있다.
1. 어려운 시세조사
2. 수리에 대한 걱정
3. 매도/임대에 대한 걱정
4. 명도에 대한 걱정
1번은 개별성이 너무 강함...
2번은 수리 여부에 따라 시세차이가 큼 ~ !!
3번은 다시 팔 수 있을까..?? 전세가 안 나가면 어쩌지..? 하는 불안감 엄습
4번은 무서운 사람이 살면 명도는 어쩌지..??
이런 걱정들도 결국 싸게 사면 거의 다 해결이 되더라 ~
" 시세조사가 애매한데..??"
- 보수적으로 더 낮게 입찰하세요 ~
"전세가 안나가네..??"
- 싸게 샀으면 더 싸게 내놓으면 됨
"이사를 안 나가요."
- 싸게 샀으면 이사비를 좀 더 주면됨
- 돈을 주고 법원에 부탁하면 됨 강제 집행 하도록
진짜 문제는 싸게 샀다는 확신이 없는데 이런 문제점을 맞딱뜨릴때 ~ -> 멘탈 박살 !!
부동산 경매가 뭐에요..??
부동산을 두려운만큼 더 싸게 덜 두려운 만큼 덜 싸게 사는 것
- 두려움을 용기로 바꾸면 용기는 백배,천배의 돈으로 돌아올 수 있다 ~ !!
그게 무엇이든 다른 사람과의 차별점 1개만 있으면 된다 ~
- "앞으로 오를 곳에 편하게 투자해"
- "경매 그거 괜히 고생만 하더라"
- "난 그냥 샀는데 돈 벌음 ㅋ.ㅋ"
남들과 똑같지 않고 다르게 하며 나만의 투자 방법을 이용해야 돈을 번다.
경매를 왜 배우지 ?
- 부동산 경매는 원금이 보장된다.
- 부동산 경매는 타임머신이다.
- 투자란 원래 리스크가 있는 것에 돈을 걸고 극복하여 돈을 버는 것
- 경매는 싸게 사기 때문에 원금을 잃은 수 있다는 리스크가 없음
사는 가격도 내가 정함
취득세,법무비 내도 싸게 입찰함
싸게 사면 취득세,법무비도 싸다
낙찰을 받기만 하면
바로 수익이 나는 투자
무조건 원금 + a
고평가,저평가 몰라도 됨
현재 시세와 입찰 가격은 숫자일뿐 큰 숫자일수록 크게 먹는 것
- 그냥 로를 거 같은 곳에 편하게 해
- 경매는 이미 오른 곳을 과거의 가격으로 살 수 있다.
특히 최근 2년 동안 상승장에서 정말 유용했던 투자
<-> 하락하는 시장에서 두려움을 이기고 산다
상승장에서도 경매투자는 빛을 발한다
상승장이면 경매가 과열이라 싸게 못 살텐데..??
- 입찰하는 가격의 범위가 넓으면 사람이 좀 몰려도 싸게 살 수 있음
- 경매 물건의 감정 가격을 매긴 시점과 입찰하는 시점의 시기차이를 노린다
즉 감정 가격 자체가 낮게 나오면 싸게 쓸 수 있는 범위가 넓어진다.
- 감정 시점부터 입찰시점까지의 시세상승을 경매로 노려볼 수 있음
- 내가 입찰하는 시점에는 이미 상승한 물건들로만 고른다.
경매는 시기/지역에 상관없이 언제든 돈을 벌 수 있는 투자
오를 것을 사는 건 확률
오른 것을 싸게 사는 건 결과
오를 것을 사는게 절대 쉬운게 아님
나의 방법에 집중하자
- 남들이 꺼리는 물건들로 종잣돈 더 모으고
- 범위가 넓은 물건들로 시세차익 !!
그래서 부동산 경매는 어떻게 하는 건가요 ??
1. 물건검색 ( 사이트 굿옥션,지지옥션,스피드옥션)
2. 권리분석
- 낙찰금액 말고도 물더줄 돈이 없는지 확인 ~
근저당 가압류 등등// 소멸기준,소멸
5초면 권리분석 끝남 실제로 80~90퍼는 쉽게 끝남
낙찰자에게는 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리는 임차인 보증금 권리까지 모두 소멸
3.시세 조사
<전화조사> 중개사 통해 시세 추정 방문 약속 잡기
<현장조사> 약속한 물건들 현장 확인, 관리소 방문,초인종 누르기
"절대 이 가격 밑으로 생각 할 수 없겠군 추정" !!
꼭 임장을 통해 급매물 체크를 해볼 것
중개사와의 대화 하나하나가 중요함 (메모,녹취)
4.입찰 ~
경매는 오프라인 입찰 or 대리인이 가야함
보증금으로 최저가격 10%를 같이 냄
5. 잔금 납부
6.명도
7.수리
8.수익실현
경매 프로세스 끄읕 ~