[부동산 강의] 레버리지의 4가지 종류

 

1.대출 

 

대출은 정부 정책에 많은 영향을 받는다.

 

내가 집을 사려고 할때 대출 정책을 잘아야함.

 

우리나라 대출 정책 집값의 40% ~ 70%

 

LTV 담보인정비율 

 

가격 폭등시기 40%

가격 보합시기 60~70%

가격 하락시기 80%

 

정부 정책에 따라 내 현금 보유율이 중요

 

1.주택담보대출(가장 쉬운 대출)

 

집을 맡기고 돈을 빌린다.

집을 경매로 넘겨서 회수

 

신용불량자 아니면 대출 받을 수 있다.

 

DSR - 총부채원리금상활비율

 

- 나의 소득 대비 대출원금과 이자를 너무 많이 갚지 말라.

- 적당히 대출 받으라는 뜻

- 내 연봉에 비해 과도하게 대출은 안해준다.

 

1금융권

 

-국민은행,신한은행,우리은행

 

1금융권 2.5%일때 2금융권 3.5%수준 (1.5배안 팎)

 

2금융권 

 

- 저축은행,보험

 

2.개인신용대출

 

개인의 신용을 토대로 대출

 

3.기타사채대출

 

제3금융권 - 제도금융권에 속하지 않는 나머지 금융기관

대부업/P2P (가능한한 빌리지마라)

 

대출과 실거주의 관계 

 

실거주를 당장 하려고 한다면 ? - 전세금액은 빼고 산정해야한다.

 

실거주 할때 "현금+주담대+신용" - 전세는 사용 불가

 

대출 받을때 주거래 은행은 큰 의미없다.

 

매수하는 부동산 인근의 지점 전화

 

가까운 지점 대부계 요청 필요서류 문의 

 

집을 샀다고 하고 대출 문의 

 

규제는 계속 바뀌기에 가까운 중개사에 확인

 

대출 규제 자주 바뀜 가까운 중개사 방문하여 대략적인 대출금액 및 현재 금리 문의

 

2.전세 

 

- 전세란 나의 집을 주고 무이자 대출을 받는 것 

 

나의 능력치 안에서 구매하는 것을 추천

 

더 비싼 집을 살 순 있지만 실거주 문제 

 

현금+주담대+신용+전세 이런 구매 형태 가능 

 

재건축 예정 아파트는 매매가 높지만 전세는 낮음

 

레버리지를 어떻게 쓰느냐가 중요하다

 

3.증여

 

도움을 받을 수 있으면 받아라 

 

부모님의 돈을 쓰는 것도 고려하라 

 

10년에 1.5 ~ 2억은 자녀에게 줘도 된다

 

EX) 예시 

 

이정도 내고 합법적 자녀 자산을 만들고 자녀 명의로 자산이 불어나는게 유리

 

4.시간

 

땅투자가 대박이 나는 이유 

 

가치의 상승 남들이 싫어하다가 좋아하게 될때

 

사람들은 기약없이 기다리는 것이 싫다.

 

시간 레버리지 활용 

 

- 청약 가점 모아 당첨

- 재건축,재개발,토지,초장기호재 같은 것들 

- 전세끼고 사서 몇 년 뒤 돈 모아서 실거주 하기

 

가진 돈이 적거나 나이가 어리다면 시간 투자를 고려

 

지금 빌라지만 나중에 아파트가 될 곳을 산다 !! 

 

지금은 싼데 나중에 바뀌어질만한 지역을 공부 !! 

 

레버리지의 4가지 종류 

 

- 저축력+자산으로 가격이 정해진다

- 대출 종규 3가지,대출 받는 법 

- 전세는 무규제,무이자 대출

- 증여가 가능하다면 ? 2억 정도는 권장 

- 시간 레버리지 기억하자 ! 좌절금지

- 레버리지가 기회를 만들어 준다