쏘니헨리

우월감,대안의 부재

집이란 자산이자 필수재

집을 너무 돈으로만 보지마라 

집은 살아가는데 꼭 필요한 필수재

꼭 집을 돈 벌려고만 사는 건 아니다.

거품이기 때문에 "말도 안되는 가격"

집을 돈으로만 보는 생각일뿐

집이 없으면 살 수가 없다.

집은 투자이기전에 나를 나타내는 명함

아파트라는 것이 나를 나타내는 명함

우월감 = 희소성 

"대안의 부재"

모든 것은 가치대로 평가 받고 있다.

내가 살 수 없는 집 = 비싼 거품 낀 집

그것을 살 수 있는 당사자를 생각한다.

"대안의 부재" 이것 말고 다른 대안이 있는가 ?

지방 대형 광역시 안에서의 "대안의 부재"

투자로 돈을 버는 방법

- 싸거 사서 비싸게 판다.

- 비싸게 사서 더 비싸게 판다.

사람들이 좋아하는데 대안이 없다면 비싼 건 더 비싸진다.

공급의 중단 - "대안의 부재" 

신축아파트 

저편리하고 

더 크게 짓고

더 멋지게 짓고

더 인정해준다.

최종 정리

- 저평가가 없듯, 고평가도 없다

- 비싸다는 것은 상대적인 개념

- 투자가 아닌 필수재인 집의 의미 

- 비싸게 사서 더 비싸게 판다 이해하기

- 대안의 부재가 가격을 결정한다.

- 우월감,희소성,대안의 부재 개념이해 

가치 판단에서 중요

모든 것은 가치대로 평가 받고 있습니다.

집단지성

- 다수의 개체들이 서로 협력하거나 경쟁을 통하여 얻게 된 지적 능력의 결과로

얻어진 결과물

집을 일부러 비싸게 구하려는 사람은 없음 

어떻게든 깎고 다른 것과 비교하려는 습성 

자연스럽게 시장에서 깎을 수 없는 가격으로 거래가 됨

대안의 부재 "중요한 개념" - 예를들어 오피스텔은 많이 공급대 대안이 잘됨(가격이 잘 오름)

대안의 부재가 가격 상승 여력을 만든다.

위치 - 도시,지역 

편리함 - 종류,구조,인프라

관심 - 사람들의 수요(사람들의 고정관념)

우월감 - 나를 나타내는 명함

가격의 3단 변화 

계획/과정/현실화

지하철 예시

시간의 레버리지 적용 지하철이 생겨 가치의 변화 

사람들은 막연하게 기다리는 걸 싫어한다.

신도시의 사례 

분당의 판교 수원의 광교로 인프라가 없어 불편하지만

시간이 많이 지나면 그 신도시 인프라가 구축되어 

집 값이 상승 

계획 없는 기다림은 가치 변화가 없다.

물건 수는 같은데 돈의 양이 늘면 가격은 상승한다.

내 집이 오르는만큼 남도 오른다.

물건 숫자가 줄면 가격 상승 

뼈대는 멀쩡해도 취향에서 멀어진다.

고층 아파트 사는게 더 부자라고 생각해 선호 

헌 것에서 새 것 불편에서 편리 

입을 옷이 없네 트렌드의 변화 

변화의 길목에 내가 미리 들어가 있어야 내가 돈을 번다.

그냥 사놓고 기다리면 오르는게 절대 아니다.

내 물건이 사람들의 취향에서 멀어진다면 ? 

트렌드를 읽지 못하면 오히려 손해.

사람들의 관심 우월감이 중요 트렌드를 읽어야 한다. 

최종 정리

- 모든 물건은 시대에 맞는 평가를 받는다

- "대안의 부재" 꼭 기억할 것 

- 계획/과정/현실화 3번의 가격 변화

- 돈의 양이 늘면 가격은 오른다

- 취향이 바뀌면 가격은 급등한다.

- 대세상승과 개별상승을 같이 노린다.

신혼 부부인 경우 

당장 자산은 적지만 미래 소득은 많음.

최대한의 레버리지 사용하는 구매 필요 

증여를 받을 수 있으면 더 좋다. 

사업이 아니라면 내 소득이 급격히 늘 가능성은 낮다.

연령에 따른 적정 레버리지 한계 인정

내 능력 한도에서 좋은 결정을 하려 노력해야 한다. 

그래서 한 살이라도 젊을 때 시작해야함. 

사회생활 시작부터 소비지출 통제 지출 

최종 정리 

- 젊을 수록 레버리지 최대한 이용 가능

- 정답은 없다 가이드 고려해서 결정할 것 

- 아이가 중학생 이상이면 실거주도 고려 

- 은퇴 준비 중 노부부는 오히려 줄여야 함

- 도심지 의미 주의하기(사람이 모이는 곳)

- 선택할 주택 종류를 몇 가지로 압축하기

내가 무엇을 포기할 수 있는가 ?

증여 - 자유가 제한적 

전세 - 실거주를 하면 안됨 전세끼고 매매하면

기준치 - 초등학교,중학교 입학 각오로 

전월세 각오 

도시 중심부 빌라

주상복합 아파트 

나홀로 아파트

살기는 좋은데 

사기는 싫은 곳을 사지말고 거주한다

아이가 초중고등학생이면 실거주 고려

대출 - 대출이 많으면 생활비가 쪼그라든다

받을 수 있는 최대치를 받는다.

이자를 저축력 및 생활비를 깎아서 낸다.

주거비,양육비,식료품비 절약

저축에서 이자가 빠져나가기 시작

미래의 혜택보다 현실의 고통이 크게 다가옵니다.

6억 이하 아파트 

재건축 추진 아파트 

오피스텔은 대출규제에서 떨어져 있다.

- 정부 규제를 피할 수 있는 아파트를 산다 -

시간 - 재건축을 보고 구매하면 마음고생을 많이 하게 된다.

당장 조금 부족해도 최대치에 도전하고 싶은 사람들

마음고생을 하게 된다.

신축 - 신축 빌라,오피스텔 돈이 충분하면 신축 아파트

신축을 산다는 거 자체가 돈이 많이 들어가

투자 활용도가 별로다 

구축아파트 사서 인테리어도 대안

새 것은 헌 것이 되고 

헌 것은 새 것이 된다.

좋은 입지 구축APT 추천

둘 다 별로 

신축인데 투자가치가 좋은 곳은 비싸다 !! 

구축 투자하기 !! 

재건축 가능성 낮음 시간이 지나면서 

가치의 하락 발생 

올라가는 힘과 내려가는 힘의 싸움

주변환경이 좋아지면 하락을 넘어가 올라간다.단지 인근에 지하철이 신설되는 경우 - 가격이 상승

주변 빌라촌이 재개발 되면서 초등학교가 신설 

구축 투자에 유리한 주택

도시중심지에 있는

대단지 아파트,주상복합,오피스텔,빌라 

재건축 대상 물건

30년 초과 연식

당연히 낡을 수록 유리하다.

문제는 낡을 수록 전세가도 낮다 

"전세가가 낮아 투자금이 높다"

영끌해서 상급지를 추천

돈이 많지 않은데 재건축을 사고 싶어요 

현재 호재가 아닌 미래 호재에 투자 

장기적인 호재라는 시간 레버리지를 쓴다.

청약 투자하기

시간과의 싸움 "추천하고 싶지 않다"

집 안 산 시간동안 남들 집 값 다 오름

청약점수 60점대이상이라면 청약준비 

오피스텔은 청약시 무주택자로 취급

최종정리 

- 포기할 수 없는 것부터 정한다.

- 실거주가 정말 중요한가?

- 대출과 생활비는 반비례,감당 가능한가 ?

- 신축 집착의 안 좋은 결과, 구축도 좋다.

- 재건축을 택했다면 영끌해야 한다.

- 청약준비는 오피스텔 실거주 하면서!

우리나라는 아주 복잡한 체계를 가짐

아파트의 뜻 

- 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 

5층이상 이면 아파트 

**역 1분거리 아파트 3억 분양 말도 안되는 가격 !!

빌라 같이 생긴거를 아파트로 보고 분양을 받아라 할 수도 있음 

"기억할 것" - 법적 구분보다는 규모 구분해야함.

1.나홀로아파트 

동이 한개 있으며 

한 동이 외롭게 서있는 아파트 

1~2개동 100세대 안팎의 소규모 아파트로 빌라를

고층으로 올린 느낌 

관리소,경비실 있는 층수 높은 빌라 느낌

연식이 지나도 관리 상태는 양호 

빌라보다 선호하나 대단지 아파트 대비 좋아하지 않는 종류 

2.대단지아파트

단지가 크면 클수록 사람들이 좋아한다.

소형: 500세대 이하

중형 : 1000세대 이하 

대형 : 1000세대 초과 

부지면적과 관리비의 관계

아파트가 인기 있는 이유 ? "편리하니까"

편하다는 것의 의미 "필요한 것이 있다"

상가,학교,공원,놀이터,휴식공간,경비,안전,유지보수 등등 가능 

부지면적이 넓어야 하고 관리비가 많아야 함 

아파트 건물 소유자가 따로 토지 지분으로 공유

대단지일수록 공유하는 땅이 많고 

관리비 낼 사람이 많다. 

여유부지에 더 편리한 시설을 만들고 있다.. 

ex)헬스장,독서실을 넘어 수영장,운동장,영화관,아쿠아리움

주상복합의 뜻 

주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물

오피스텔이랑 주상복합 무슨 차이 ?? 

- 주상복합이라는 단어가 오히려 혼동을 일으킨다....

차라리 주상복합이라는 단어를 잊어라 

상업지역은 - 교통,인프라,상가 밀집지역

규모별 단지의 구분

소형 : 300세대 이하

중형 : 700세대 이하 

대형 : 700세대 초과 

주상복합을 사람들이 꺼리는 이유 

아파트 대비면적이 좁게 느껴짐.

주상복합의 특징

"상업지""고급화

"관리비 증가"

- 고급화 + 보안 적은세대수 

재건축,리모델링 가능성이 떨어짐

주상복합은 "살기 참 편한데 유지비가 비싸네"

신축 주상복합은 아파트와 동일함 

오피스텔 

오피스+호텔 합성어로 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실

- 사람이 거주 

- 사무실로 사용 

혼용해서 사용 가능 

세법,규제에서 주택이 아니라고 보는 경우가 있다.

주택건설 대비 규제 완화 상업지에 건설 가능

회사,교통 중심지 인근에 1,2인가구 대상으로 공급 확대 

1.주거용오피스텔

주거용 성향이 조금 강한 설계 - 1룸,1.5룸,2룸

바닥 난방 가능 

2.업무용오피스텔 

사무실 성향이 강해 원룸형으로 쓰임

3.아파텔 

아파트+오피스텔 합성어

아파트와 동일 구조

내부로 구분 어려움 

주차,난방,보안 

아파트와 동일한 수준 

최종 정리 

주택 종류에 대한 이해 - 아파트,오피스텔 

- 5층 이상이면 아파트,속지 말자 

- 아파트와 주상복합/오피스텔 구분

- 부지면적,세대수가 "편리함"을 결정

- 주상복합이란 단어를 잊는 것이 좋다.

- 오피스텔은 혼용 가능 / 아파텔의 존재

- 개념이 뒤섞이지 않도록 주의할 것 

형태별로 집을 구분

단독 주택 

- 대지 위에 건물 한채

- 투자성 대비 고가 

- 거주성 불편 단점

빌라

- 별장식 주택

- 우리나라에서는 4층 이하의 주택을 말함

- 대저택 펜션

빌라에 대한 부정적인 인식 

- 주차문제,거리소음 

- 하수,담배냄새 

- 빡빡한 건물간격 

사람들이 싫어함 - 상승 가능성이 낮다 

주변에서 빌라사면 안된다.

- 이거 사면 돈이 안되기 때문이다.

잘못된 편견 - "내가 모르는 것 뿐"

1.다세대주택 

- 4층 이하의 주택 

- 연면적 200평 이하의 세대 수 제한 없는 건물 

- 관리소 대부분 없음 

- 누수,하자 대응 부족 

"절대 빌라 사지마"라는 말의 이유 - 잘못된 편견 

2.다가구주택(원룸건물)

- 3층 이하의 주택 

- 연면적 200평 이하의

- 19세대 이하의 건물 

1주택으로 친다, 주인은 한명 

관리소 거의 없음,주인이 1명이므로 상대적으로 관리 잘 되는 편 

노인,은퇴자의 월세 수입 목적 

3.도시형생활주택 

- 외관상 차이를 찾기 어려움 

- 원룸형,단지형

- 최대 300세대 미만 건축

- 공급을 위해 규제 미적용 

- 소음,건축규제

- 주차 규제 완화 

- 집 퀄리티 나쁨

저층은 도생

고층은 오피스텔 - 혼종도 존재

외관만 가지고는 구분 어려움 

호실마다 소유자가 다르다.

최종 정리 

주택 종류에 대한 이해 - 빌라

- 우리에게 익숙한 빌라 모습 떠올리기

- 다세대,다가구,도시형생활주택

- 비선호 주거형태,주거환경 나쁨

- 관리소 없어 노후화 될 수록 상태 악화

- 다가구 소유자 1명 / 다세대,도생 여러명 

- 목적에 따라 좋은 투자처가 될 수 있다.

1.대출 

대출은 정부 정책에 많은 영향을 받는다.

내가 집을 사려고 할때 대출 정책을 잘아야함.

우리나라 대출 정책 집값의 40% ~ 70%

LTV 담보인정비율 

가격 폭등시기 40%

가격 보합시기 60~70%

가격 하락시기 80%

정부 정책에 따라 내 현금 보유율이 중요

1.주택담보대출(가장 쉬운 대출)

집을 맡기고 돈을 빌린다.

집을 경매로 넘겨서 회수

신용불량자 아니면 대출 받을 수 있다.

DSR - 총부채원리금상활비율

- 나의 소득 대비 대출원금과 이자를 너무 많이 갚지 말라.

- 적당히 대출 받으라는 뜻

- 내 연봉에 비해 과도하게 대출은 안해준다.

1금융권

-국민은행,신한은행,우리은행

1금융권 2.5%일때 2금융권 3.5%수준 (1.5배안 팎)

2금융권 

- 저축은행,보험

2.개인신용대출

개인의 신용을 토대로 대출

3.기타사채대출

제3금융권 - 제도금융권에 속하지 않는 나머지 금융기관

대부업/P2P (가능한한 빌리지마라)

대출과 실거주의 관계 

실거주를 당장 하려고 한다면 ? - 전세금액은 빼고 산정해야한다.

실거주 할때 "현금+주담대+신용" - 전세는 사용 불가

대출 받을때 주거래 은행은 큰 의미없다.

매수하는 부동산 인근의 지점 전화

가까운 지점 대부계 요청 필요서류 문의 

집을 샀다고 하고 대출 문의 

규제는 계속 바뀌기에 가까운 중개사에 확인

대출 규제 자주 바뀜 가까운 중개사 방문하여 대략적인 대출금액 및 현재 금리 문의

2.전세 

- 전세란 나의 집을 주고 무이자 대출을 받는 것 

나의 능력치 안에서 구매하는 것을 추천

더 비싼 집을 살 순 있지만 실거주 문제 

현금+주담대+신용+전세 이런 구매 형태 가능 

재건축 예정 아파트는 매매가 높지만 전세는 낮음

레버리지를 어떻게 쓰느냐가 중요하다

3.증여

도움을 받을 수 있으면 받아라 

부모님의 돈을 쓰는 것도 고려하라 

10년에 1.5 ~ 2억은 자녀에게 줘도 된다

EX) 예시 

이정도 내고 합법적 자녀 자산을 만들고 자녀 명의로 자산이 불어나는게 유리

4.시간

땅투자가 대박이 나는 이유 

가치의 상승 남들이 싫어하다가 좋아하게 될때

사람들은 기약없이 기다리는 것이 싫다.

시간 레버리지 활용 

- 청약 가점 모아 당첨

- 재건축,재개발,토지,초장기호재 같은 것들 

- 전세끼고 사서 몇 년 뒤 돈 모아서 실거주 하기

가진 돈이 적거나 나이가 어리다면 시간 투자를 고려

지금 빌라지만 나중에 아파트가 될 곳을 산다 !! 

지금은 싼데 나중에 바뀌어질만한 지역을 공부 !! 

레버리지의 4가지 종류 

- 저축력+자산으로 가격이 정해진다

- 대출 종규 3가지,대출 받는 법 

- 전세는 무규제,무이자 대출

- 증여가 가능하다면 ? 2억 정도는 권장 

- 시간 레버리지 기억하자 ! 좌절금지

- 레버리지가 기회를 만들어 준다

물가보다 빠른 집값 상승 격차는 점점 벌어진다.

집을 사기 위해서는 

내 능력의 객관화 

"돈을 갚는다"의 의미 내 능력이 가능한 범위 

빌려서 사고 샆으란 뜻이지 갚지도 못할 돈을 빌리라는게 아니다.

내 집마련을 투자도 중요하지만 실거주를 고려하여 구매

한국은행 기준금리 장기우하향

새로 사는 사람들은 금리변동,정책변화,경제상황 변화를 고려해야 한다.

인생은 게임이 아니다 "다시시작" 버튼 없음 

인생은 실수한게 무조건 반영 된다.

내 능력 대비 무리하려고 하지 말고 저축을 많이 해보자 

미래에 리스크가 없을 수가 없다.

그때그때마다 대응 하려면 저축력이 중요 

저축 많이 하는 사람 금리 인상,가격 하락 모두 대응 가능하다,.

저축액에서 이자가 차지하는 비율 30%

"남의 돈으로 집을 산다" - 대출과 전세

역전세 - 기존 전세가격보다 시세가 낮아져 재계약시 일부를 돌려주는 상황 

전세가격이 낮아지면 대출로 갚아야 한다.

전세도 대출과 동일한 것 

저축액에서의 비율 전세하락시 대출전환 - 15% 

집 값 하락장에 대응은 저축력으로 가능하다.

최종 정리 

희망과 현실의 갈림길에서

- 무주택을 강요하는 정교한 시스템

- 능력의 객관화 / 가격의 객관화

- 상승기만 보면 안된다 위험에 대비하기

- 인생은 게임이 아니다

- 미래의 리스크는 저축력으로 대응

- 대출이자는 30% / 전세추가는 15%