쏘니헨리

내가 무엇을 포기할 수 있는가 ?

증여 - 자유가 제한적 

전세 - 실거주를 하면 안됨 전세끼고 매매하면

기준치 - 초등학교,중학교 입학 각오로 

전월세 각오 

도시 중심부 빌라

주상복합 아파트 

나홀로 아파트

살기는 좋은데 

사기는 싫은 곳을 사지말고 거주한다

아이가 초중고등학생이면 실거주 고려

대출 - 대출이 많으면 생활비가 쪼그라든다

받을 수 있는 최대치를 받는다.

이자를 저축력 및 생활비를 깎아서 낸다.

주거비,양육비,식료품비 절약

저축에서 이자가 빠져나가기 시작

미래의 혜택보다 현실의 고통이 크게 다가옵니다.

6억 이하 아파트 

재건축 추진 아파트 

오피스텔은 대출규제에서 떨어져 있다.

- 정부 규제를 피할 수 있는 아파트를 산다 -

시간 - 재건축을 보고 구매하면 마음고생을 많이 하게 된다.

당장 조금 부족해도 최대치에 도전하고 싶은 사람들

마음고생을 하게 된다.

신축 - 신축 빌라,오피스텔 돈이 충분하면 신축 아파트

신축을 산다는 거 자체가 돈이 많이 들어가

투자 활용도가 별로다 

구축아파트 사서 인테리어도 대안

새 것은 헌 것이 되고 

헌 것은 새 것이 된다.

좋은 입지 구축APT 추천

둘 다 별로 

신축인데 투자가치가 좋은 곳은 비싸다 !! 

구축 투자하기 !! 

재건축 가능성 낮음 시간이 지나면서 

가치의 하락 발생 

올라가는 힘과 내려가는 힘의 싸움

주변환경이 좋아지면 하락을 넘어가 올라간다.단지 인근에 지하철이 신설되는 경우 - 가격이 상승

주변 빌라촌이 재개발 되면서 초등학교가 신설 

구축 투자에 유리한 주택

도시중심지에 있는

대단지 아파트,주상복합,오피스텔,빌라 

재건축 대상 물건

30년 초과 연식

당연히 낡을 수록 유리하다.

문제는 낡을 수록 전세가도 낮다 

"전세가가 낮아 투자금이 높다"

영끌해서 상급지를 추천

돈이 많지 않은데 재건축을 사고 싶어요 

현재 호재가 아닌 미래 호재에 투자 

장기적인 호재라는 시간 레버리지를 쓴다.

청약 투자하기

시간과의 싸움 "추천하고 싶지 않다"

집 안 산 시간동안 남들 집 값 다 오름

청약점수 60점대이상이라면 청약준비 

오피스텔은 청약시 무주택자로 취급

최종정리 

- 포기할 수 없는 것부터 정한다.

- 실거주가 정말 중요한가?

- 대출과 생활비는 반비례,감당 가능한가 ?

- 신축 집착의 안 좋은 결과, 구축도 좋다.

- 재건축을 택했다면 영끌해야 한다.

- 청약준비는 오피스텔 실거주 하면서!

우리나라는 아주 복잡한 체계를 가짐

아파트의 뜻 

- 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 

5층이상 이면 아파트 

**역 1분거리 아파트 3억 분양 말도 안되는 가격 !!

빌라 같이 생긴거를 아파트로 보고 분양을 받아라 할 수도 있음 

"기억할 것" - 법적 구분보다는 규모 구분해야함.

1.나홀로아파트 

동이 한개 있으며 

한 동이 외롭게 서있는 아파트 

1~2개동 100세대 안팎의 소규모 아파트로 빌라를

고층으로 올린 느낌 

관리소,경비실 있는 층수 높은 빌라 느낌

연식이 지나도 관리 상태는 양호 

빌라보다 선호하나 대단지 아파트 대비 좋아하지 않는 종류 

2.대단지아파트

단지가 크면 클수록 사람들이 좋아한다.

소형: 500세대 이하

중형 : 1000세대 이하 

대형 : 1000세대 초과 

부지면적과 관리비의 관계

아파트가 인기 있는 이유 ? "편리하니까"

편하다는 것의 의미 "필요한 것이 있다"

상가,학교,공원,놀이터,휴식공간,경비,안전,유지보수 등등 가능 

부지면적이 넓어야 하고 관리비가 많아야 함 

아파트 건물 소유자가 따로 토지 지분으로 공유

대단지일수록 공유하는 땅이 많고 

관리비 낼 사람이 많다. 

여유부지에 더 편리한 시설을 만들고 있다.. 

ex)헬스장,독서실을 넘어 수영장,운동장,영화관,아쿠아리움

주상복합의 뜻 

주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물

오피스텔이랑 주상복합 무슨 차이 ?? 

- 주상복합이라는 단어가 오히려 혼동을 일으킨다....

차라리 주상복합이라는 단어를 잊어라 

상업지역은 - 교통,인프라,상가 밀집지역

규모별 단지의 구분

소형 : 300세대 이하

중형 : 700세대 이하 

대형 : 700세대 초과 

주상복합을 사람들이 꺼리는 이유 

아파트 대비면적이 좁게 느껴짐.

주상복합의 특징

"상업지""고급화

"관리비 증가"

- 고급화 + 보안 적은세대수 

재건축,리모델링 가능성이 떨어짐

주상복합은 "살기 참 편한데 유지비가 비싸네"

신축 주상복합은 아파트와 동일함 

오피스텔 

오피스+호텔 합성어로 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실

- 사람이 거주 

- 사무실로 사용 

혼용해서 사용 가능 

세법,규제에서 주택이 아니라고 보는 경우가 있다.

주택건설 대비 규제 완화 상업지에 건설 가능

회사,교통 중심지 인근에 1,2인가구 대상으로 공급 확대 

1.주거용오피스텔

주거용 성향이 조금 강한 설계 - 1룸,1.5룸,2룸

바닥 난방 가능 

2.업무용오피스텔 

사무실 성향이 강해 원룸형으로 쓰임

3.아파텔 

아파트+오피스텔 합성어

아파트와 동일 구조

내부로 구분 어려움 

주차,난방,보안 

아파트와 동일한 수준 

최종 정리 

주택 종류에 대한 이해 - 아파트,오피스텔 

- 5층 이상이면 아파트,속지 말자 

- 아파트와 주상복합/오피스텔 구분

- 부지면적,세대수가 "편리함"을 결정

- 주상복합이란 단어를 잊는 것이 좋다.

- 오피스텔은 혼용 가능 / 아파텔의 존재

- 개념이 뒤섞이지 않도록 주의할 것 

형태별로 집을 구분

단독 주택 

- 대지 위에 건물 한채

- 투자성 대비 고가 

- 거주성 불편 단점

빌라

- 별장식 주택

- 우리나라에서는 4층 이하의 주택을 말함

- 대저택 펜션

빌라에 대한 부정적인 인식 

- 주차문제,거리소음 

- 하수,담배냄새 

- 빡빡한 건물간격 

사람들이 싫어함 - 상승 가능성이 낮다 

주변에서 빌라사면 안된다.

- 이거 사면 돈이 안되기 때문이다.

잘못된 편견 - "내가 모르는 것 뿐"

1.다세대주택 

- 4층 이하의 주택 

- 연면적 200평 이하의 세대 수 제한 없는 건물 

- 관리소 대부분 없음 

- 누수,하자 대응 부족 

"절대 빌라 사지마"라는 말의 이유 - 잘못된 편견 

2.다가구주택(원룸건물)

- 3층 이하의 주택 

- 연면적 200평 이하의

- 19세대 이하의 건물 

1주택으로 친다, 주인은 한명 

관리소 거의 없음,주인이 1명이므로 상대적으로 관리 잘 되는 편 

노인,은퇴자의 월세 수입 목적 

3.도시형생활주택 

- 외관상 차이를 찾기 어려움 

- 원룸형,단지형

- 최대 300세대 미만 건축

- 공급을 위해 규제 미적용 

- 소음,건축규제

- 주차 규제 완화 

- 집 퀄리티 나쁨

저층은 도생

고층은 오피스텔 - 혼종도 존재

외관만 가지고는 구분 어려움 

호실마다 소유자가 다르다.

최종 정리 

주택 종류에 대한 이해 - 빌라

- 우리에게 익숙한 빌라 모습 떠올리기

- 다세대,다가구,도시형생활주택

- 비선호 주거형태,주거환경 나쁨

- 관리소 없어 노후화 될 수록 상태 악화

- 다가구 소유자 1명 / 다세대,도생 여러명 

- 목적에 따라 좋은 투자처가 될 수 있다.

1.대출 

대출은 정부 정책에 많은 영향을 받는다.

내가 집을 사려고 할때 대출 정책을 잘아야함.

우리나라 대출 정책 집값의 40% ~ 70%

LTV 담보인정비율 

가격 폭등시기 40%

가격 보합시기 60~70%

가격 하락시기 80%

정부 정책에 따라 내 현금 보유율이 중요

1.주택담보대출(가장 쉬운 대출)

집을 맡기고 돈을 빌린다.

집을 경매로 넘겨서 회수

신용불량자 아니면 대출 받을 수 있다.

DSR - 총부채원리금상활비율

- 나의 소득 대비 대출원금과 이자를 너무 많이 갚지 말라.

- 적당히 대출 받으라는 뜻

- 내 연봉에 비해 과도하게 대출은 안해준다.

1금융권

-국민은행,신한은행,우리은행

1금융권 2.5%일때 2금융권 3.5%수준 (1.5배안 팎)

2금융권 

- 저축은행,보험

2.개인신용대출

개인의 신용을 토대로 대출

3.기타사채대출

제3금융권 - 제도금융권에 속하지 않는 나머지 금융기관

대부업/P2P (가능한한 빌리지마라)

대출과 실거주의 관계 

실거주를 당장 하려고 한다면 ? - 전세금액은 빼고 산정해야한다.

실거주 할때 "현금+주담대+신용" - 전세는 사용 불가

대출 받을때 주거래 은행은 큰 의미없다.

매수하는 부동산 인근의 지점 전화

가까운 지점 대부계 요청 필요서류 문의 

집을 샀다고 하고 대출 문의 

규제는 계속 바뀌기에 가까운 중개사에 확인

대출 규제 자주 바뀜 가까운 중개사 방문하여 대략적인 대출금액 및 현재 금리 문의

2.전세 

- 전세란 나의 집을 주고 무이자 대출을 받는 것 

나의 능력치 안에서 구매하는 것을 추천

더 비싼 집을 살 순 있지만 실거주 문제 

현금+주담대+신용+전세 이런 구매 형태 가능 

재건축 예정 아파트는 매매가 높지만 전세는 낮음

레버리지를 어떻게 쓰느냐가 중요하다

3.증여

도움을 받을 수 있으면 받아라 

부모님의 돈을 쓰는 것도 고려하라 

10년에 1.5 ~ 2억은 자녀에게 줘도 된다

EX) 예시 

이정도 내고 합법적 자녀 자산을 만들고 자녀 명의로 자산이 불어나는게 유리

4.시간

땅투자가 대박이 나는 이유 

가치의 상승 남들이 싫어하다가 좋아하게 될때

사람들은 기약없이 기다리는 것이 싫다.

시간 레버리지 활용 

- 청약 가점 모아 당첨

- 재건축,재개발,토지,초장기호재 같은 것들 

- 전세끼고 사서 몇 년 뒤 돈 모아서 실거주 하기

가진 돈이 적거나 나이가 어리다면 시간 투자를 고려

지금 빌라지만 나중에 아파트가 될 곳을 산다 !! 

지금은 싼데 나중에 바뀌어질만한 지역을 공부 !! 

레버리지의 4가지 종류 

- 저축력+자산으로 가격이 정해진다

- 대출 종규 3가지,대출 받는 법 

- 전세는 무규제,무이자 대출

- 증여가 가능하다면 ? 2억 정도는 권장 

- 시간 레버리지 기억하자 ! 좌절금지

- 레버리지가 기회를 만들어 준다

물가보다 빠른 집값 상승 격차는 점점 벌어진다.

집을 사기 위해서는 

내 능력의 객관화 

"돈을 갚는다"의 의미 내 능력이 가능한 범위 

빌려서 사고 샆으란 뜻이지 갚지도 못할 돈을 빌리라는게 아니다.

내 집마련을 투자도 중요하지만 실거주를 고려하여 구매

한국은행 기준금리 장기우하향

새로 사는 사람들은 금리변동,정책변화,경제상황 변화를 고려해야 한다.

인생은 게임이 아니다 "다시시작" 버튼 없음 

인생은 실수한게 무조건 반영 된다.

내 능력 대비 무리하려고 하지 말고 저축을 많이 해보자 

미래에 리스크가 없을 수가 없다.

그때그때마다 대응 하려면 저축력이 중요 

저축 많이 하는 사람 금리 인상,가격 하락 모두 대응 가능하다,.

저축액에서 이자가 차지하는 비율 30%

"남의 돈으로 집을 산다" - 대출과 전세

역전세 - 기존 전세가격보다 시세가 낮아져 재계약시 일부를 돌려주는 상황 

전세가격이 낮아지면 대출로 갚아야 한다.

전세도 대출과 동일한 것 

저축액에서의 비율 전세하락시 대출전환 - 15% 

집 값 하락장에 대응은 저축력으로 가능하다.

최종 정리 

희망과 현실의 갈림길에서

- 무주택을 강요하는 정교한 시스템

- 능력의 객관화 / 가격의 객관화

- 상승기만 보면 안된다 위험에 대비하기

- 인생은 게임이 아니다

- 미래의 리스크는 저축력으로 대응

- 대출이자는 30% / 전세추가는 15%

영어로는 지렛대의 이미 

레버리지란 ? 

- 타인의 자본을 이용하여 자기 자본의 이익률을 높임 

- 남의돈을 이용해서 나의 이익을 높이는 것

이익의 개념이 아닌 생존의 개념으로 레버리지를 보자

레버리지를 쓰지 않으면 집 값 상승속도를 따라잡을 수가 없다.

물가 상승대비 주택 가격도 상승한다.

집 값은 물가와 연동 된다.

최근 20년간 수도권 아파트의 연간 상승률 5% 

임금상승률은 장기 우하향.. 

내가 주저하다 집 값이 상승하면 그 집을 다시 살 수 없다. 

남의 돈으로 집을 산 뒤 돈을 갚는다. ( 가장 중요)

집을 사는 순간 가격은 고정된다.

모아서 사는게 아니라 남의 돈을 빌려서 갚는다.

대출 받아 집사라

저축 열심히 해라

대출을 갚아라

최종정리 

남의 돈으로 집을 사야 하는 이유 

- 새우깡처럼 집 값도 물가 영향 받는다.

- 집 값을 물가보다 빨리 올라간다.

- 임금상승이 점점 느려지는 추세 

- 부모님들의 조언은 틀렸다.

- 남의 돈으로 산 뒤 돈을 갚는다 

- 대출+전세를 모두 이용해야 한다.

지출 통제를 위한 가장 효과적인 

SNS 비활성화

인간은 감정의 동물 

- 타인과 비교하며 매일 심리 변화

매일 자기 전에 다짐 

- 나는 남들과 다른 길을 간다

- SNS 끊기

미래가 궁금하면 나의 직장 상사

남들과 다른 길을 가려고 하면 남들이 끌어내려고 한다.

주변 사람들이 뜯어 말린다.

우울감 - 남과 다른 길을 갈 때 앞이 보이지 않을 때

SNS는 우울감에 불을 붇인다.

돈은 모으는게 아니라 만들어 내는 것이다.

의식주 중 유일한 자산인 집을 산다. 

인플레이션을 올라타 다음 투자를 준비한다 

필수적인 비용만 지출 - 어떻게든 지출을 줄여야한다.

주거비,생필품비,양육비 - 필수소비 

제로썸 - 무언가를 늘리려면 다른 걸 줄여야 한다. 

적정한 저축률 50% 이상 

나의 골든타임을 90% 저축과 함께

결혼이후에 70% 저축

투자의 선순환 

저축과 투자를 병행하여 

보수적으로 5년만 고생해보자 생각보다 할 만하다.

최종 정리

지출에 대한 이해

- 모든 문제는 목적없는 지출 때문 

- 감정컨트롤을 위한 SNS탈퇴하기

- 나는 남들과 다른 길을 간다.

- 저축을 하고 남는 돈으로 생활한다

- 저축률 50%이상 / 선순환 구조 만들기 

- 5년만 고생해보자, 인생이 바뀔 것 

소득 - 지출 

추가 소득을 위한 - 내집마련,부업,창업

안정적인 직장은 시간이 많지만 그에 비해 임금이 적다.

소득이 낮다면 시간을 돈으로 바꾼다.

낮은 소득에 만족하면 안 된다.

소득도 낮아요 - 시급도 낮아요 그럼

직업을 바꿔야 합니다. 

시급이 중요하다.

인생이 어느정도 결정되어진 상태 

10대 ~ 50대의 소득 기간 = 골든타임

이때만 소득과 지출을 컨트롤

SNS발달로 높아진 소비의 기준 // 소비 통제를 위해 SNS를 끊어라 !! 

나도 저렇게 벌고 싶다 !! 

많은 사람들이 본인 소득을 모른다.

자신의 소득 정확히 확인해야 한다.

돈은 물과 같아서 모아야 커진다

통장 별도 관리 X 

EX) 맞벌이 부부 경우 하나로 모아서 저축을 이어 나간다.

부부가 공유하여 돈 관리 

둘이서 합심하면 시너지가 더 좋다.

 둘 중 조금 더 경제개념 있는 사람이 주도권

자영업자의 경우 

매출과 순이익을 혼동 

하나의 계좌 X 

자영업자의 통장 관리 나눠서 관리 

사업용 통장 - 매출,인건비,재료비,임대료

부가세 통장 - 매출의 10% 자동이체

월급통장 - 스스로 매월 일정액 월급처럼 지급 

돈의 이동이 눈에 보여야 한다.

최종정리 

소득에 대한 이해 

- 소득으로 투자금 만들어 소유권 산다.

- 시급으로 생각하기 / 시간을 돈으로 변환 

- 골든타임의 중요성,놓치면 안 된다. 

- 세후소득 파악하기 / 돈은 물과 같다

- 돈 관리의 중요성 / 통장 쪼개기 

- 돈의 이동이 눈에 보여야 한다.